新築か、リフォームか

よくよせられるご相談です。

50代、60代のお客様から、今住んでいる家の新築もしくはリフォームを考えている

若いお客様からは、新築したいけど資金が足りそうもないから、中古を買ってリノベーションしようかな…

こういったご相談がよくあります。

今住んでいる家ならば、

①その家が現在どのような状況か(しろあり、地盤の状況、傷み具合、もともとの構造など)見させていただき。

②あと何年その家に住みたいと考えているのか

③現在どのような困りごとがあり、どのように変えたいと思っているのか

④その家への想いはどんなものか(先祖の代から大切に住み継いでいる、長年住み続けて愛着がある、など)

の4つを伺い、新築か、リフォームか、どちらをおすすめするか検討させていただきます。

新築したいけどコストの面で中古物件の購入からリノベーションを考えていらっしゃる方には、

①立地と広さへの要望

②ご年収と自己資金

③購入した家に何年住みたいか

④家を購入するうえで、大切にしたいことの順位付け(家族の健康・メンテナンスコスト・広さ・立地・建築コスト・デザイン)

の4つを伺い、どちらをお勧めするか決めます。

広島市内は、土地が高価です。山や川が多く平地が少なく、土砂災害の危険のある土地が非常に多いです。

また、立地の良いところほど古くから乱開発されていて、いろんな業者が少しづつ山を切っては宅地にして売っていたりするので、開発許可を受けていない古い擁壁の上に立つ家が数多くあり、建て替えに規制がつくことが多い。

平地と考えると、海や川のそばになるので地盤が弱く、改良が必要になる事が多い…

近年は土砂災害の規制区域にかかった場所と、そうでない場所とで価格の差が大きくなっており、安心して住める土地を買おうとすると非常に高価になっています。

土地が高い問題があるため、広島市内で新築の注文住宅を買える若い世代はほんの一握りです。

それでも、私は若い世代の、これから子育てしようという方には新築をおすすめします。

(①②の問題で実現不可能な場合はおすすめしません!いい家に住んでもお金の心配ばかりし続けていては逆に不健康になってしまいます!)

理由は、若い世代には特に、健康が一番の財産だと考えているから。そして、長く住むなら元が良いほどコストが抑えられるからです。

中古住宅と一口に言ってもいろいろな条件があります。築年数が浅ければよいというわけではありません。もともとのつくりがしっかりしていなければ、表面だけきれいにしても意味がないからです。

築年数が浅く立地の良い家は、もともと建て売りの物件が多くなってきていて造りもそれなりです。それなりの家は、年数がたつほどお金がかかります。屋根や外壁の塗り替えからはじまり、防蟻、防水工事、水廻り設備の交換、内装のやりかえ、その間にも窓は結露し室内空気に浮遊するカビやダニが増えていく。

根本の問題は、外壁を全て取替なければ断つことはできません。それをやるには、新築に近いほどコストがかかります。

それならば、覚悟を決めて若いうちに新築をし、早いうちに良い環境を手に入れたほうがよいではありませんか。

私どもでは建て替えのお客様の半分ほどが、もともと中古の家を買って住んでいた方です。

例えば30歳で築15年の家を買ったとして、60歳になるころには築45年です。中古住宅を買って住んでいた方は、在宅時間の多くなる定年後を臨んで、ほとんどがこのくらいのタイミングで建て替えを決意します。例えば30坪程度の家なら、解体+新築+外構+登記や仮住まいなどの諸費用で3000万円くらいになる事が多いです。

日本の住宅の平均寿命は35年です。築45年で何もメンテナンスしていない家は、広島市内にはほとんどありません。

非常にざっくりの見積もりではありますが、

築15年の2500万円+諸費用100万=2600万円で中古住宅を買ったとして、メンテナンスコストを考えてみます。

購入時に屋根・外壁塗り替え工事250万+防蟻5万+防水工事10万+内装のやり替え200万+水廻りの交換250万=715万円かけてリフォームをほどこしたとします。この時点で家の購入価格は3315万円です。

その後60歳までそのまま30年間住み続けて、何もメンテナンスしていなかったとしたら、その家はおそらくボロボロなので、最低限の工事は15年目の築30年で1回やりましょう。

屋根のカバー工法100万+外壁塗替え200万+樋の交換15万+防蟻5万+防水10万=330万円

家は築30年で3645万円になりました。

そして60歳、築45年時点で、もう一度水回り設備の交換と内装のやり替えをしたら+450万円の4095万です。80歳まで住み続けるなら、築65年まで住むことになります。

では4200万円かけて新築した場合を考えてみます。

0宣言の家は50年以上持つように作っています。防蟻、防水はやりかえる必要はありません。屋根も粘土瓦ですから、塗り替える必要はありません。内装は漆喰なのでやり替える必要はありません。床は無垢なので磨き直すとよいです。新築なので、30年間は、何もメンテナンスする必要はありません。30年目の60歳くらいの時に退職金で、

塗り替え1回200万+雨どいの交換1回15万+水廻り設備の交換250万+床の磨き直し20万=485万ほどがんばります。

この時点で4685万円、築30年、80歳まであと20年です。もうメンテナンスの必要はありません。安心して死ぬまで住めます。

中古物件の価格によって変わりますが、差額は590万円。50年間1ヶ月あたりで計算すると約1万円です。

月1万円で中古でなく、健康的で快適な空気の良い新築の注文住宅に住めて、老後の家の劣化の心配も無いとしたら、

新築とリノベーション、どちらが良いでしょうか?

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